TS. Đinh Thế Hiển: Từ nay đến cuối năm, đà bán có thể tăng và người bán sẽ chấp nhận giảm giá 20-30% để thu hồi vốn

Riêng TS. Đinh Thế Hiển thì cho rằng các thống kê từ năm 2018 về trước cho thấy đầu tư căn hộ không có lời bằng các phân khúc khác. Nhưng sau này, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư từ những người đang nắm dòng tiền nhàn rỗi hoặc dòng tiền thụ động. Những nhà đầu tư này không có chuyên môn và cũng không muốn chấp nhận rủi ro để kiếm lời từ việc mua đi bán lại bất động sản. Họ muốn có cuộc sống thư thái và dùng tiền này đầu tư căn hộ để có thêm khoản thu từ việc cho thuê hàng tháng.

Việc này cũng giống như gửi ngân hàng nhưng nó khác ở chỗ là được đảm bảo bằng bất động sản. Điều đó giúp họ tránh được nỗi lo lạm phát và nếu chọn đúng sản phẩm, thì tài sản còn tăng giá. Từ năm 2018 trở lại đây, các căn hộ dần dần tăng giá và được cho thuê rất tốt.Trở lại với câu hỏi của độc giả, hiện nay, tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê căn hộ chỉ khoảng 3%-5%, tùy vào giá trị. Giá trị căn hộ càng cao thì tỷ suất sinh lợi càng thấp, vì tổng giá trị đầu tư cao quá dù giá cho thuê cũng cao.

Điều này thoạt nhìn rất sốc, nếu so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Nhưng nếu so với lạm phát Việt Nam, những năm gần đây ở mức tốt cũng 3,5%-4%. Nếu lấy lãi suất ngân hàng khoảng 6% mà trừ đi CPI 3,5%-4% thì khoản lời chỉ còn 2%-2,5%/năm, thấp hơn căn hộ. Trong thực tế, ta chỉ cần lấy tiền cho thuê căn hộ cộng thêm mức tăng giá của căn hộ trong năm đó, thì quan sát trong 3 năm nay, tôi thấy bắt đầu cao hơn lãi suất ngân hàng.

Hiện nay, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tốt, giá mềm hơn trước. Nguyên nhân là do thị trường khó khăn, nhà đầu tư khó cho thuê hoặc phải cho thuê giá rẻ hơn trước nên họ bán. Nhưng nếu mình là người có tiền và muốn tìm mua căn hộ, thì nên mua khi giá đang thấp. Tôi cho rằng, tình trạng khó khăn trên thị trường cho thuê chỉ kéo dài cao lắm đến cuối năm.

Còn nếu thành phố làm tốt hơn nữa trong việc kiểm soát dịch và mở cửa hoàn toàn trong năm 2022, lúc đó dòng người từ nước ngoài sẽ quay trở lại thì thị trường cho thuê còn khởi sắc hơn.

Tôi dự kiến, nếu có thể chống dịch thành công trong những tháng cuối năm, thì đến giữa năm 2022 có thể mở cửa được. Trường hợp xấu nhất thì đến cuối năm 2022, theo chu kỳ chung của thế giới, nhu cầu thuê của người nước ngoài trở lại sẽ làm cho sự cạnh tranh tăng lên. Việc mua những căn hộ giá thấp trong giai đoạn này, nên chọn những căn hộ đã xây dựng xong, đã có người ở và được đánh giá tốt về quản lý, xây dựng, không gian, cảnh quan... cũng là lựa chọn tốt cho những người muốn có khoản đầu tư thụ động và ổn định", TS. Hiển cho biết thêm.

Khi được hỏi: Ông có thể thông tin sơ lược về diễn biến dòng tiền giữa các kênh đầu tư hiện nay, liệu bất động sản có còn được yêu thích trong bối cảnh hiện nay?

TS. Hiển cho rằng bất động sản là kênh mà đa số nhà đầu tư chọn lựa. Số tiền nhà đầu tư đưa vào bất động sản là lớn nhất trong tất cả các kênh. Tuy nhiên, Covid-19 diễn biến phức tạp, nhất là 3 tháng gần đây đã khiến cho thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Kinh tế có vẻ khó khăn nhưng kênh chứng khoán lại trở nên sôi động và giá trị giao dịch liên tục lập kỷ lục mới, có những phiên lên tới 20.000 tỷ đồng và hơn nữa. Thị trường tăng điểm tạo nên sự sôi động. Có vẻ như nhà đầu tư đang chuyển dòng tiền rất lớn vào kênh chứng khoán.

Trong khi đó, kênh bất động sản đang trầm lắng, nhà đầu tư vẫn quan sát và dòng tiền còn đang ở đâu đó, chưa đưa ra thị trường trong giai đoạn này. Có thể thấy, kênh chứng khoán đang sôi động, thu hút các nhà đầu tư cá nhân hơn kênh bất động sản và dòng tiền vẫn còn đang nằm chờ.

Với vấn đề đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay, lợi nhuận từ việc cho thuê thậm chí còn rẻ hơn lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Sau dịch Covid-19, các con số này có cải thiện không? Đầu tư căn hộ cho thuê có còn cơ hội hay không?

Vị chuyên gia kinh tế này cho biết các thống kê từ năm 2018 về trước cho thấy đầu tư căn hộ không có lời bằng các phân khúc khác. Nhưng sau này, thị trường xuất hiện xu hướng đầu tư từ những người đang nắm dòng tiền nhàn rỗi hoặc dòng tiền thụ động. Những nhà đầu tư này không có chuyên môn và cũng không muốn chấp nhận rủi ro để kiếm lời từ việc mua đi bán lại bất động sản. Họ muốn có cuộc sống thư thái và dùng tiền này đầu tư căn hộ để có thêm khoản thu từ việc cho thuê hàng tháng. Việc này cũng giống như gửi ngân hàng nhưng nó khác ở chỗ là được đảm bảo bằng bất động sản. Điều đó giúp họ tránh được nỗi lo lạm phát và nếu chọn đúng sản phẩm, thì tài sản còn tăng giá. Từ năm 2018 trở lại đây, các căn hộ dần dần tăng giá và được cho thuê rất tốt.

Trở lại với câu hỏi của độc giả, hiện nay, tỷ suất sinh lợi từ việc cho thuê căn hộ chỉ khoảng 3%-5%, tùy vào giá trị. "Giá trị căn hộ càng cao thì tỷ suất sinh lợi càng thấp, vì tổng giá trị đầu tư cao quá dù giá cho thuê cũng cao. Điều này thoạt nhìn rất sốc, nếu so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Nhưng nếu so với lạm phát Việt Nam, những năm gần đây ở mức tốt cũng 3,5%-4%. Nếu lấy lãi suất ngân hàng khoảng 6% mà trừ đi CPI 3,5%-4% thì khoản lời chỉ còn 2%-2,5%/năm, thấp hơn căn hộ. Trong thực tế, ta chỉ cần lấy tiền cho thuê căn hộ cộng thêm mức tăng giá của căn hộ trong năm đó, thì quan sát trong 3 năm nay, tôi thấy bắt đầu cao hơn lãi suất ngân hàng", TS. Hiến nhấn mạnh.

Hiện nay, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tốt, giá mềm hơn trước. Nguyên nhân là do thị trường khó khăn, nhà đầu tư khó cho thuê hoặc phải cho thuê giá rẻ hơn trước nên họ bán. Nhưng nếu mình là người có tiền và muốn tìm mua căn hộ, thì nên mua khi giá đang thấp. Tôi cho rằng, tình trạng khó khăn trên thị trường cho thuê chỉ kéo dài cao lắm đến cuối năm.

TS. Hiển cho biết: "Tôi dự kiến, nếu có thể chống dịch thành công trong những tháng cuối năm, thì đến giữa năm 2022 có thể mở cửa được. Trường hợp xấu nhất thì đến cuối năm 2022, theo chu kỳ chung của thế giới, nhu cầu thuê của người nước ngoài trở lại sẽ làm cho sự cạnh tranh tăng lên. Việc mua những căn hộ giá thấp trong giai đoạn này, nên chọn những căn hộ đã xây dựng xong, đã có người ở và được đánh giá tốt về quản lý, xây dựng, không gian, cảnh quan... cũng là lựa chọn tốt cho những người muốn có khoản đầu tư thụ động và ổn định".

Tuy nhiên, khi được hỏi nhiều người bạn rủ nhau góp tiền để săn bất động sản "ngộp" do các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hiện nay để chờ hết dịch bán lại kiếm lời. Xin chuyên gia phân tích về những rủi ro có thể gặp phải theo cách đầu tư này?

"Bất động sản "ngộp" tức là chủ sở hữu đang bị "kẹt" nợ ngân hàng rất lớn và họ cần bán, nếu không thì ngân hàng xiết luôn. Ngân hàng đang nắm hồ sơ giấy tờ, chúng ta nghĩ rằng làm việc với ngân hàng hoặc mua qua đấu giá là ổn rồi. Nhưng mỗi trường hợp đều khác nhau", ông Hiển cho ý kiến.

Với bất động sản "ngộp", phải xem xét kỹ về pháp lý, quyền mua và vấn đề thanh toán. Có nhiều trường hợp, tôi thấy giao dịch dạng như vậy, cuối cùng gặp trục trặc về giấy tờ. Theo đó, độc giả nên né bất động sản "ngộp" trong giai đoạn này, nếu không chuyên trong lĩnh vực đó. Ngay cả cán bộ tín dụng ngân hàng đang nắm thông tin về một bất động sản "ngộp" nào đó và họ giới thiệu ra, thì khoản chênh lệch lời cũng không đủ hấp dẫn để chúng ta chấp nhận rủi ro. Bất động sản "ngộp" chỉ dành riêng cho những người chuyên "săn" sản phẩm này và họ có dòng tiền nhanh để luân chuyển qua lại. Còn nếu không chuyên thì nên đứng ở ngoài.

Vậy, nếu các nhà đầu tư đã sẵn sàng để "xuống tiền" trong giai đoạn này, họ cần lưu tâm đến những vấn đề gì? Có đọc giả đặt vấn đề.

Về câu chuyện này, ông Hiển cho rằng 3 tiêu chí cần quan tâm khi lựa chọn bất động sản là yếu tố pháp lý, địa điểm và giá cả. Hiện tại, ngoài việc mua vì nhu cầu thông thường, nhiều người còn mua vì cơ hội. Bởi khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Tình hình chung khiến cho nhiều người đang ôm bất động sản gặp khó khăn và phải bán, đó là cơ hội cho người mua.

Trên góc độ này, chúng ta nên tìm những sản phẩm có giá trị lâu dài. căn hộ hay đất nền vùng ven là những sản phẩm không phải mua để chờ 5-10 năm mà có thể sử dụng được liền.

Thứ hai là sản phẩm nào giảm sâu hơn thì có thể mạnh dạn mua. Đặc biệt là với những bất động sản chỉ có cơ hội này mới giảm, chứ bình thường không giảm hoặc không bán, chẳng hạn như nhà phố. Bởi vì loại hình này thường 7-8 tỷ trở lên mà số tiền đó không phải ai cũng có. Nhà phố đang bị khủng hoảng cho thuê, khiến người ta muốn giảm giá để bán. Trong giai đoạn bình thường, bạn thích căn nhà phố đó cũng không mua được, đó là sản phẩm người ta không mua để bán mà để dành lâu dài. Chỉ có cơ hội này, họ mới bán mà còn giảm giá.