Cận cảnh Khu đô thị Trường Thọ - "Hạt nhân" Thành phố Thủ Đức đang "đẩy" giá nhà đất tăng vọt

Thông tin về việc Khu đô thị Trường Thọ được lựa chọn làm trung tâm của thành phố Thủ Đức trong tương lai nhờ lợi thế sẵn có về vị trí địa lý và hạ tầng đã khiến giá đất tại một số tuyến đường trong khu vực tăng đột ngột.

Khảo sát thực tế cho thấy, các lô đất thổ cư có diện tích 50-120 m2 trên các trục đường như đường số 2, 8, 4, 5, 11 đang có giá chào bán trung bình khoảng 1,7-7,5 tỷ đồng/nền. Các trục đường lớn như Nguyễn Văn Bá, Hồ Văn Tư, Đặng Văn Bi nằm gần ga Metro Bình Thái, chợ Thủ Đức… có giá rao bán khoảng 60-90 triệu đồng/m2. Thống kê của Chợ Tốt Nhà chỉ ra giá nhà, đất trung bình toàn quận trong quý III chỉ tăng nhẹ 4-6% so với quý I, tuy nhiên đất nền ở phường Trường Thọ ghi nhận mức tăng đột biến tới 43%, tương đương tăng thêm 12 triệu đồng/m2. Giá đất ở khu vực này đã có dấu hiệu tăng từ đầu năm, tuy nhiên chỉ thực sự bứt phá so với các phường khác khi bước vào thời điểm tháng 8.

Khu đô thị Trường Thọ được quy hoạch là trung tâm Thành phố Thủ Đức trong tương lai bởi nhiều lợi thế: vị trí địa lý là nơi cửa ngõ, phát triển cả 3 loại hình giao thông đường thủy, đường bộ, metro. Nằm dọc theo tuyến xa lộ Hà Nội và metro Bến Thành – Suối Tiên, khu Trường Thọ là khu vực có vị trí đẹp, gần các tuyến giao thông huyết mạch ra vào trung tâm thành phố ở cửa ngõ phía Đông.

[fullimg]

[/fullimg]

Theo Sở QH-KT TPHCM, Khu đô thị Trường Thọ được định hướng là đô thị đa năng mật độ cao, khai thác cảnh quan sông nước của sông Sài Gòn để gắn kết với trung tâm hiện hữu của thành phố qua đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa. Đây sẽ là khu dân cư thân thiện với môi trường, khai thác tối đa giao thông công cộng. Trong khu đô thị tương lai Trường Thọ sẽ hình thành Trung tâm Công nghệ giáo dục Đại học Quốc Gia TPHCM – là một trong những điểm nhấn của Thành phố Thủ Đức. Hai điểm nhấn còn lại của Thành phố thông minh Thủ Đức là Khu Công nghệ cao TPHCM (hạt nhân công nghệ – tự động) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm (trung tâm tài chính).

Bản đồ quy hoạch phường Trường Thọ quận Thủ Đức bắt đầu từ ngã tư Bình Thái thuộc phường Trường Thọ. Khu vực này đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ với hàng loạt dự án. Phường Trường Thọ có diện tích tự nhiên 499ha, địa giới hành chính được phân định rõ bởi các trục đường chính là Võ Văn Ngân, Kha Vạn Cân, Đặng Văn Bi, Song hành xa lộ Hà Nội. Phía Đông giáp phường Bình Thọ và phường Phước Long A, Phước Long B (quận 9). Phía Tây giáp phường Linh Tây và phường Linh Đông. Phía Nam giáp phường An Phú (quận 2). Phía Bắc giáp phường Linh Chiểu. Khu này gồm cụm cảng IDC Trường Thọ và Nhà máy xi măng Hà Tiên, Công ty Thép Thủ Đức và một số khu đất xung quanh.

[fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg]

Ngoài khu dân cư hiện hữu, một số khu dân cư mới đã quy hoạch, hiện tại khu Trường Thọ có 10 khu đất công, tổng diện tích 86,64ha nằm trong cụm cảng IDC Trường Thọ đang được các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất kinh doanh nằm liền thửa với nhau. Vị trí khu đất tuyệt đẹp, chia làm hai phần, một mặt giáp và trải dài với xa lộ Hà Nội, kết nối với 2 ga metro số 9, 10; phía bên kia có hình dáng như một chiếc thuyền, một mặt giáp rạch, mặt còn lại là sông Sài Gòn, nhìn về Khu đô thị Thanh Đa, Bình Thạnh. Hiện trạng hai khu đất kết nối với nhau bằng đường số 1. Có người ví von, đây là đất vàng có quy mô lớn “còn sót lại” của thành phố.

Đáng chú ý, khu vực này đã có hơn 30ha thành hình dự án nhà ở, đó là Khu phức hợp Vicem. Dự án hình thành từ khu đất của Trạm nghiền xi măng Thủ Đức sau khi tháo dỡ, kết hợp với khu văn phòng – nhà xưởng của Công ty Xi măng Hà Tiên, cùng một số khu đất khác. Mới đây trao đổi với phóng viên, ông Trần Văn Thạch, Phó Giám đốc Sở TN-MT TPHCM, cho biết, khu đất này thuộc diện sắp xếp di dời các cơ sở ô nhiễm, có ý kiến chấp thuận của cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng.

Trước đây TPHCM tính toán sẽ gom một khu đất thành đại dự án, trong đó một số cảng nhỏ thuộc cụm IDC Trường Thọ sẽ di dời lên cảng Phú Hữu, quận 9. Nhưng việc xây dựng cảng Phú Hữu bị vướng do đền bù, nên không thực hiện đúng tiến độ. TPHCM có cho phép Công ty Xi măng Hà Tiên làm thủ tục nghiên cứu, đề xuất quy hoạch, nhưng cũng chỉ mới “hườm hườm”, chưa có phê duyệt quy hoạch 1/500, chưa tính tiền sử dụng đất. Hiện nay, thành phố đã chỉ đạo, chủ trương quy hoạch khu đất này tương lai sẽ là một phần đô thị phía Đông, cộng với phần đất phía cảng IDC, chứ không phải làm một lõm như dự án trước đây.

[fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg]

Theo quy hoạch được chọn của Công ty Sasaky-encity, đoạt giải nhất cuộc thi “Ý tưởng quy hoạch đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông TPHCM”, Trường Thọ sẽ là đô thị tương lai, thông qua đấu thầu đất, sử dụng đất linh hoạt. Cụ thể, thông qua yêu cầu sử dụng đất có điều kiện và hợp tác công tư, tạo điều kiện cho tư nhân tham gia đầu tư vào một số lĩnh vực công cộng sẽ giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư công, tăng vốn về dài hạn và khuyến khích phát triển sáng tạo. Ví dụ, để thúc đẩy các nền kinh tế sáng tạo, 30% hệ số sử dụng đất tại cảng Trường Thọ cần được đầu tư vào nghiên cứu và phát triển, hay thưởng cho hệ số sử dụng đất nếu đưa ra giải pháp gìn giữ các khu vực có giá trị bảo tồn…

Giai đoạn năm 2008-2010, khu vực này đã có 2 dự án chung cư đầu tiên là TDH Trường Thọ và Lan Phương MHBR Tower với giá mở bán 16-17 triệu đồng/m2. Sau 10 năm, giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của các dự án này tăng lên mức 24-28 triệu đồng/m2.

Từ năm 2015-2017, khu Trường Thọ tiếp tục có thêm 3 dự án căn hộ là Sài Gòn Metro Park, Chương Dương Home và Lavita Charm với giá bán sơ cấp lần lượt là 16 triệu đồng/m2, 19-21 triệu đồng/m2 và 25-27 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến nay, giá bán của các dự án này đã tăng lên mức 28-33 triệu đồng/m2.

Trong khi giá đất nền của khu vực có biến động so với thời điểm đầu năm, phân khúc chung cư và nhà ở lại tương đối ổn định do không có dự án mở bán mới, nguồn cung nhỏ giọt. Nhận định về mức độ quan tâm của người đầu tư đến khu vực này, một số môi giới tại Trường Thọ và các phường lân cận như Bình Thọ, Linh Chiểu, Linh Đông cho biết, kể từ khi có thông tin về đề án thành phố Thủ Đức, nhiều người đã bắt đầu tìm đến khu vực để khảo sát thị trường. Các khách hàng chủ yếu quan tâm đến phân khúc đất nền và nhà ở xây sẵn với giá bán từ 1,5 đến 3,5 tỷ đồng thay vì sản phẩm căn hộ. Ngoài ra, số lượng giao dịch tính đến nay cũng chưa có biến động gì, vì nhà đầu tư vẫn đang tham khảo và chờ đợi thêm thông tin cụ thể về kế hoạch phát triển.

[fullimg]

[/fullimg][fullimg]

[/fullimg]

Luật sư Lê Xuân Huân (Văn phòng Luật sư Thái Long) - người sống lâu năm ở khu vực Thủ Đức và am hiểu thị trường BĐS khu vực này - nhìn nhận giá BĐS tăng thường kèm theo điều kiện cụ thể của cơ sở hạ tầng sắp triển khai hoặc sắp đưa vào hoạt động. Hiện nay, mọi thứ mới là chủ trương mà nhiều khu đất tăng giá đến 40%-50%. Từ hẻm giá 40-50 triệu đồng giờ lên 70-80 triệu đồng/m2 là vô lý. Chủ yếu môi giới dùng chiêu thức tự hạ giá hoặc chủ động đưa ra bán mà chủ đất không biết, đến khi có người mua thì họ nâng lên.

Đứng ở góc độ người mua, luật sư Lê Xuân Huân cho rằng người có ý định mua nhà, đất ở khu vực Thủ Đức nên cân nhắc, vì thông tin thực tế chưa rõ ràng, nếu cứ "đu" theo mua thì rủi ro rất cao. Có thể thị trường BĐS sẽ còn vùng đáy, giá tốt hơn. Đặc biệt với người có tiền, có thể đầu tư lâu dài 5-10 năm thì nên chọn kỹ để mua nhưng nếu chỉ mua đầu tư lướt sóng, thiếu vốn và phải vay thêm thì không nên "nhảy" vào giai đoạn này. Đối với cơ quan chức năng, cần thông tin rõ ràng, chính thống để người dân không bị những kẻ đầu cơ trục lợi.

Nguồn hình ảnh: Hình ảnh thuộc bản quyền của MXH Vietnam Property Forum và Thị Trường Địa Ốc. Do vậy, mọi sao chép, sử dụng lại dưới nhiều hình thức, nhất là kinh doanh – thương mại phải được sự chấp thuận bằng văn bản của Ban Biên Tập của MXH Vietnam Property Forum và Thị Trường Địa Ốc.