Review dự án mới nhất trên thị trường Bình Dương: New Galaxy (trước đây là 9X Next Gen) của tập đoàn Hưng Thịnh

Nguồn: Đào Quốc Việt/ Review Bất Động Sản

Bình thường thì mình sẽ bóc tách mọi khía cạnh luôn nhưng mà do tạm thời thời gian hơi ngắn nên sẽ update từng phần. Nhân tiện đề xuất chiến lược cá nhân update theo từng giai đoạn thông tin, mở bán để xuyên suốt hơn.

Với mật độ 2000 căn hộ và thông tin nhận được thì tiến độ thanh toán ở mức vừa phải. Đây sẽ là yếu tố quyết định người chơi và thanh khoản cho nhà đầu tư.

Ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà: chưa có thông tin, thường sẽ rõ ràng hơn ở giai đoạn có hợp đồng mua bán (HĐMB) đối với Hưng Thịnh nên cũng không quá bất ngờ, đây cũng là yếu tố tôi rất quan tâm cũng là tiên quyết với sự thành công của dự án hạng C , B nhất là nhu cầu vay cực cao trong tỉ lệ người mua ở, nhất là giới 9x ( khách hàng mục tiêu của dự án này) sẽ đóng vai trò chủ đạo cho thanh khoản nhà đầu tư F1.

Phần 1: Phân tích giá , vị trí cơ bản , layout và chiến lược chọn căn

Về giá cả được rumo ở (giá 1,8 tỷ đồng/căn thấp nhất, 2 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ – tương đương 32 – 36 tr/m2 cho mở bán đợt 1 chưa VAT); vị trí thuộc TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương, giáp Quận Thủ Đức của TPHCM ngay làng đại học. Như vậy, khách hàng hướng tới sẽ là phân khúc cấp thấp, khách hàng trẻ, độ tuổi 25-35, đang làm việc và công tác trong khu vực lân cận. Vì đa phần khách hàng trẻ dễ dàng chọn căn hộ làm nơi an cư, ít ngại vay ngân hàng, dễ tiếp cận nguồn vốn vay hơn.

Layout : Thiết kế hợp lý khá hài hoà dù diện tích nhỏ: vẫn đủ logia, ban công, phòng ngủ chính có cửa sổ thoáng, không phải lấy gió từ giếng trời. Diện tích căn hộ từ 50-84m2 . Từ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ + 1 nhà vệ sinh, 2 phòng ngủ + 2 nhà vệ sinh, 3 phòng ngủ +2 nhà vệ sinh.

Dựa theo phương án thanh toán thường thấy của Hưng Thịnh, phân khúc khách hàng thì tôi kiến nghị chọn căn như sau: căn 2pn1wc hoặc 2pn2wc có giá thành rẻ nhất, không lấy áp mái và tầng 13. Bất kể tầng hướng. Nguyên nhân tôi không đánh giá cao 1pn là vì thanh khoản sẽ thấp hơn ở mức thu nhập khu vực, và loại hẳn 3pn khỏi danh mục đầu tư vì đây là loại hình khó ra hàng nhất trong ngắn hạn.

Dự kiến cho thời gian phát sinh lợi nhuận là ở thời điểm xong móng (ra HĐMB) và hơi “nhú tầng” là 18 tháng. Tài chính dự kiến là 30%-35% giá trị căn hộ. Tôi đề xuất 35 vì muốn có điểm ra hàng phù hợp, tránh ồ ạt ra hàng ở điểm 30% (thường khi có ngân hàng tham gia).

Phần 2: Phân tích Ưu – Nhược điểm; Giá thành khu vực – chiến lược ngắn, dài hạn

Nếu như trước đây là câu chuyện bỏ ngõ thì giờ đây bức tranh khu vực rõ nét hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, trước mắt hãy nói về ưu – nhược điểm của dự án.

Về dự án, phân khúc hạng C+: Tôi rất băn khoăn khi đánh giá hạng C và C+ cho dự án này, khi mức độ tiện ích tương đối đầy đủ cho mức sinh hoạt tối thiểu tiện nghi: Với siêu thị, TRƯỜNG MẪU GIÁO, shop house, hồ bơi cộng đồng tầng trệt 600m2, công viên, sân thể thao, …

Tuy nhiên mật độ căn/ tầng cao từ 15-24 căn mà số lượng thang máy ít (3 thang cho 15 căn, 4 thang cho 24 căn luôn thang tải), điểm trừ lớn khi đa phần giờ sinh hoạt có nét tương đồng lớn với đại đa số người mua ở mục tiêu . Điểm cộng là có smart home (1 tí lợi ích từ sự phát triển thời đại). Nội thất không có gì đặc biệt điểm nhấn vì không có tiêu điểm đặc biệt. Như vậy sẽ là bàn giao cơ bản gồm tủ bếp trên dưới, thiết bị dính tường , hệ thống vệ sinh , chiếu sáng,…. Tóm lại, ngoài điểm trừ thang máy ít, thì mức độ tiện ích cao hơn hạng C hiện tại (gần như không có hồ bơi, gym, công viên, nhà trẻ ,…) thì tôi vẫn đánh giá C+.

Về mặt bằng chung thị trường, với thông tin cụ thể gần đây các sản phẩm dự án được mở bán tại Bình Dương dao động từ 38-40, 40-45, thậm chí có dự án hạng cao 55 triệu đồng thì mức giá 32-36 triệu đồng/m2 tôi đánh giá như sau:

Tiêu chí tổng thanh toán, mức giá tiếp cận 2 tỷ chưa VAT cho 1 căn 2pn (mục tiêu chung của đại đa số người trẻ với gia đình nhỏ) vẫn là con số chạm tay được. Theo tôi đơn giá là yếu tố tham khảo, tổng thanh toán mới là câu chuyện thiết thực, ai cũng biết với diện tích nhỏ thì đơn giá bình quân chắc chắn sẽ cao. Thị trường trả lời câu chuyện này rất nhiều lần, có những dự án đơn giá rất tốt nhưng tổng thanh toán quá nhiều do diện tích lớn làm giảm mức độ tiếp cận của người mua ở sau cùng.

Vị trí giao thoa giữa Thủ Đức và Bình Dương, nên đúng là rất khó áp chỉ tiêu kinh tế theo vị trí nếu chỉ dựa vào địa chỉ. Mà phải đánh giá theo mật độ và mức thu nhập liền kề khu vực, vậy nên tôi xin được phép ghép dự án vào khu Đông Sài Gòn, tôi biết sẽ có người cho rằng tôi khiên cưỡng. Tuy nhiên, tôi căn cứ vào đối tượng sẽ sử dụng nơi đây là chốn an cư để đánh giá. Và hầu như nó ảnh hưởng từ TPHCM nhiều hơn Bình Dương về thu nhập kinh tế.

NHÀ – Tôi cũng là người trẻ và tôi cũng mơ về nhà. Nhà dưới 2 tỷ ngày 1 khó. Rất nhiều dự án mới mở và chả đâu có 1 câu chuyện dễ thở cho người trẻ có nhà. Chả mấy chốc mà những dự án mở sau sẽ nói lời “tạm biệt” cho con số này. Lợi thế khu vực, bối cảnh chuyển dịch cơ cấu nhóm ngành kinh tế chủ đạo từ nhóm dịch vụ mục tiêu sang nhóm sản xuất công nghiệp thay đổi 180 độ mà chúng ta chứng kiến được sự đổ bộ của hàng loạt dự án của các cdt lớn sang BÌNH DƯƠNG nói riêng và khu đông nói chung. Các điểm giao thông kết nối đang ở giai đoạn chín mùi như metro, Bến xe miền Đông đã hoàn tất chuẩn bị đưa vào khai thác tuy lại vừa dời do bùng phát dịch, Tuyến Vành đai 2 vẫn đang bỏ ngõ chưa thông sẽ là game hạ tầng xa của dự án.

Đánh giá tăng trưởng, dự kiến lợi nhuận sẽ rõ rệt hơn với câu chuyện từ 1 năm rưỡi đến 2 năm khi cú đấm covid lên nền kinh tế chưa dừng lại, sẽ khó có thể so sánh với mức tăng vụt khi thời kì 2017-2018 bao mua trúng thưởng đối với những dự án tốt chủ đầu tư tốt. Tiêu chí vẫn là khai thác tốt nhất có thể.

Chiến lược ngắn hạn, với dự án này tiêu điểm vẫn không đổi, 2pn và ưu tiên đợt 1 (tất nhiên vẫn chờ ngày mở bán chính thức, được biết ngày 4/8/2020 sẽ bắt đầu nhận giữ chỗ), điểm ra hàng vẫn ở xong móng. Dự trù 35% giá. Tận dụng vượt tiến độ ở 30% không hơn. Chiến lược dài hạn, ra hàng dần ở thời kì cách bàn giao 1-1,5 năm. Tận dụng thanh toán vượt ở mốc 95% (chưa tính sổ). Hưng Thịnh thường có chiết khấu 18% trên số ngày vượt nên căn cứ vào dòng tiền và câu chuyện tài chính để tận dụng. Tỉ lệ trên chỉ là tham khảo, nên áp theo câu chuyện dòng tiền cá nhân.

Bài phân tích dựa trên góc nhìn chủ quan và không đại diện cho tổ chức, không công kích!

Nguồn dẫn: Đào Quốc Việt

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *