Nhận diện độ “sạch” của các dự án bất động sản dưới gốc độ pháp lý

Xin chào các anh chị em, lại là tôi – Nguyen Anh đây, người lãng tử lang thang nhưng muốn cả làng đều phải vui, muốn anh chị em diệt trừ, tẩy chay các dự án xấu, bẩn, các chủ đầu tư đểu, giả….. Tôi có niềm vui chia sẻ!

Thú thật với anh chị em rằng,

• Cả đời tôi chỉ có một ham muốn tột bậc, là bao nhiêu dự án bất động sản thì bấy nhiêu dự án đều SẠCH. Ôi chao, cái từ DỰ ÁN SẠCH nó thanh toát và đẹp đẽ biết nhường nào. Cái từ mà những khách hàng chân chính, những nhà đầu tư thông minh “thèm khát” từng giây, từng phút, từng giờ, từng ngày. Ấy thế mà, nhiều cá nhân, nhiều doanh nghiệp đểu, nhiều chủ đầu tư bất minh, lòng dạ không chân chính đã bằng mọi giá cướp đi cái ham muốn, thèm khát tưởng chừng đơn giản ấy.

• Khách hàng và nhà đầu tư cứ mải miết nghĩ rằng, mình bỏ tiền ra là tiền thật, thậm chí tích cóp, vay mượn, nhịn ăn từng bữa, trả lãi thì ối giời ôi….vậy mà lỡ nào những kẻ ác ma, lợi dụng sơ hở, lũng loạn thì trường nhẫn tâm tính toán từng đường đi nước bước, gian manh xảo trá trong kinh doanh để nhằm trục lợi nguồn vốn, chây ỳ bàn giao, chậm chạp hơn cả rùa bò về tiến độ, bán những thứ không có để bán, ……

• Thưa các Anh Chị Em, chúng ta muốn mua đẹp, chơi đẹp và sòng phẳng thì chúng ta phải hiểu rõ về một DỰ ÁN SẠCH. Dưới góc độ pháp lý, DỰ ÁN SẠCH sẽ phải là một dự án mà ở đó: CHUẨN CHỈNH về mặt PHÁP LÝ.

• Pháp lý là một thành tố quan trọng, thiết yếu tạo nên một dự án SẠCH. Một Dự án nói là SẠCH mà không có pháp lý chuẩn, hoặc pháp lý giả, pháp lý mơ hồ, pháp lý rối, pháp lý khó hiểu rồi abc pháp lý …..thì SẠCH cái nỗi gì?

• Pháp lý của một dự án thì luôn rắc rối, nhưng nếu không chịu hiểu thì sự rắc rối mãi mãi vấn là sự rắc rối mà thôi. Đa số những dự án bất động sản hiện nay rối như tơ vò ngay ở giai đoạn đầu mở bán, nhiều dự án trong số đó chưa có đủ giấy tờ (sự chấp thuận) của cơ quan nhà nước đã vội vàng bán cho khách hàng rồi. Xét về hoạt động kinh doanh thì không bàn cãi, miễn là họ bán được hàng, nhưng xét về góc độ pháp lý thì việc thiếu, chưa đủ hay không có những giấy tờ (văn bản, sự chấp thuận) của cơ quan nhà nước về việc bán sản phẩm của dự án như vậy đồng nghĩa rằng việc mua bán là SAI, và dĩ nhiên rằng khách hàng sẽ bất lợi nhiều, rủi ro là có thể xảy ra lâu dài. Ngay khi mua sản phẩm khách hàng sẽ phải đặt ra một loạt câu hỏi kiểu như:

+ Ký phiếu đặt chỗ có đúng không?

+ Ký phiếu đặt cọc là như thế nào

+ Tại sao phải ký phiếu đăng ký mua sản phầm?

+ Bao giờ mới được ký hợp đồng mua bán?

+ Ký nhiều loại giấy tờ thế để làm gì?

+ ……….?????

Phải hiểu rõ mới biết, phải hiểu sâu mới phản biện được. Cái đó là chắc chắn!!!

Cần chú ý nhất là:

1. Pháp lý liên quan đến đất

Chỉ bằng vài thao tác căn bản để không khó khăn cho việc nhận ra vấn đề pháp lý liên quan tới đất. Các anh chị em nên nhớ rằng, những câu hỏi sau cần được chính anh chị em làm rõ:

– Nguồn gốc đất hình thành dự án bất động sản là do đâu?

– Đất của dự án là loại đất gì? Giao đất, thuê đất, hay….?

– Mục đích sử dụng đất của dự án?

– Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án?

– Chủ sở hữu đứng tên Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án?

– Quan hệ tín dụng đất với ngân hàng ra sao?

– Thời hạn sử dụng đất?

– Có những lưu ý gì đặc biệt của cơ quan nhà nước dành cho đất?

– Đất có đang trong tình trạng bị thế chấp, kê biên hoặc bị hạn chế khả năng sử dụng hay không?

– Bản đồ quy hoạch đất đai, hệ duyệt tỉ lệ quy hoạch đất?

– Đất có nằm trong diện quy hoạch hay không?

– Giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch….?

– Có bị điều chỉnh quy hoạch hay không? Nằm trong diện quy hoạch nào?

– Đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ bồi thường như thế nào?

– ……..Rồi rất nhiều câu hỏi khác nữa.

+> Để cuối cùng tự tìm hiểu và dẫn đến một kết luận: ĐẤT CÓ SẠCH HAY KHÔNG?

Nếu đất không SẠCH, hệ quả rủi ro đối với chủ đầu tư, với khách hàng là rất lớn, ví dụ như:

+ Dự án có thể bị chậm, dừng, chấm dứt, kèo dài, gia hạn…..

+ Quyền sử dụng đất sẽ bị tước bỏ, thu hồi, thay đổi…

+ Các giao dịch hợp đồng có liên quan sẽ bị vô hiệu….

+ Tranh chấp về đất sẽ có thể xảy ra….

+ Là cơ sở để dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà, tài sản được gắn liền trên đất…

+ Bị khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo nhiều….

Anh chị em vô cùng lưu ý các vấn đề này

2. Pháp lý liên quan đến công trình được xây dựng trên đất đó

Pháp lý của công trình xây dựng trên đất đó cũng quan trọng không kém, luôn cần phải chú ý và tự tìm ra câu trả lời cho các hỏi:

– Có hay không có hay chưa có hay bao giờ có Giấy phép xây dựng?

– Bản thiết kế, bản vẽ, bản đồ ra sao…?

– Thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc xây dựng?

– Xin phép san lấp, vật liệu xây dựng?

– Xin phép xây dựng hạ tầng?

– Thẩm duyệt thiết kế cơ sở?

– Thẩm duyệt thi công hạ tầng?

– Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy?

– Đánh giá tác động môi trường?

– Thông báo khởi công, thi công, nghiệm thu tiến độ, nghiệm thu móng?

– Các đội thầu xây dựng, nhà thầu chính, nhà thầu phụ…?

– Hoàn công, nghiệm thu công trình….

– …..?

Nhìn có vẻ phức tạp nhể, nhưng mày mò tìm cách để hiểu ra các vấn đề trên đối với một dự án đầu tư bất động sản thì không có gì khó. Mày mò được thì sẽ nhiều yên tâm hơn. Còn ai đó nghĩ rằng thiếu cái này thiếu cái nọ hoặc chưa chuẩn thì người ta mới bán giá rẻ, mua thế mới chớp cơ hội đầu tư, nói vậy thì tôi xin phép được tiến. Vì đấy là lý thuyết mà chẳng trí tuệ nào có thể vượt qua nổi, tầm đó là đỉnh cao rồi chẳng cần phải dựa vào pháp luật làm gì nữa.

Không tìm hiểu kỹ pháp lý này, sẽ dẫn tới hậu quả:

+ Còn lâu mới nhận nhà hoặc mãi mãi không nhận nhà;

+ Mua phải có không có hoặc có như không;

+ Vô hiệu các giấy tờ, hợp đồng đã ký;

+ Bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn mà không biết bao giờ được trả lại;

+ Ở nhà lâu rồi, tưởng của mình rồi, nhưng mãi vẫn chưa được cấp sổ hồng;

+ Tự nhiên bị phát sinh một loạt các loại phí để làm thủ tục xác lập quyền sở hữu mà chẳng biết là từ đâu, do đâu, bởi đâu….

3. Pháp lý liên quan đến doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản đó

Như bài trước tôi đã nói về pháp lý của chủ đầu tư, kiếm tìm khá dễ dàng và nhanh chóng, để biết được họ là ai và họ có thực sự SẠCH như tin đồn hay không. Anh em cứ tập trung vào trả lời một số câu hỏi sau cho tôi nhé:

– Giấy tờ kinh doanh? Giấy thành lập doanh nghiệp đâu?Giấy chứng nhận lần gần nhất? Mấy lần sửa đổi rồi? Vốn?Ngành nghề kinh doanh?Đáp ứng điều kiện kinh doanh thế nào? Các lần thay đổi chủ sở hữu? Cổ đông….?

– Báo cáo tài chính? Tình trạng nợ thuế….?

– Giấy chứng nhận đầu tư dự án? Chấp thuận đầu tư dự án? Công nhận chủ đầu tư ra sao?

– Phê duyệt dự án đầu tư? Chuyển nhượng dự án đầu tư? Ký quỹ dành cho dự án đầu tư? Bảo lãnh của dự án đầu tư như thế nào?

– Vốn cố định? Vốn lưu động? Vốn huy động. Xem điều này, vì là nhiều ông chủ đầu tư tay không bắt giặc lắm đó!

– Bảo lãnh ngân hàng thế nào?

– Hợp đồng mẫu, đăng ký hợp đồng mẫu ra sao?

– Tình trạng cấp sổ, cấp chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng?

– ……?

Tìm hiểu những cái này là dễ nhất vì có trên mạng internet hết cả, biết cách thao tác thì vài nốt nhạc sẽ ra ngay. Một số cái được công bố public nên anh em nào tìm hiểu được sẽ biết rằng những thông tin được biết về dự án và tư cách chủ đầu tư có đúng với các Giấy tờ được cấp phép, Giấy tờ tồn tại thực tế hay không….Nhớ đừng quên việc tìm hiểu những cái này. Thà mất thời gian còn hơn mất tiền nhưng lại mang tật.

Nếu không chịu tìm hiểu những cái này, hậu quả có thể xảy ra kiểu như:

+ Tin quá nhiều vào những thông tin, lời hứa hẹn của chủ đầu tư;

+ Nghe chủ đầu tư hát bài hát, “hứa thật nhiều, thất hứa cũng thật nhiều, thôi thì thôi nhé, không còn nữa đâu”….

+ Không biết được bộ mặt thật đằng sao ánh hào quang rực rỡ của những chủ đầu tư làm ăn bất lương, không chân chính…

+ Không biết được liệu chủ đầu tư có đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án hay không hay sắp bỏ cuộc rồi để mà tính phương án khác cho riêng mình…

+ Không biết được nhiều thứ khác nữa…

• Tôi sẽ lại phải khẳng định lại cho anh em thấy rằng, gần như tuyệt đối không có Dự án nào chuẩn chỉnh tuyệt đối, hoàn hảo, ngon lành mọi thứ về pháp lý. Nhưng khi tìm hiểu về Dự án, anh chị em biết được lý do vì sao họ chưa chuẩn, chưa chỉnh và họ có khả năng hoàn thiện độ chuẩn, độ chỉnh về pháp lý hay không. Lúc đó, anh chị em sẽ dễ dàng nhận ra việc mình làm có đang “ỔN” hay không? Và dự án bất động sản mình mua liệu không được SẠCH trơn bóng, nhẵn nhịu thì có SẠCH một tý nào hay không, hay lại BẨN. Có tiền không mua được cái SẠCH sành sanh thì ít ra cũng phải mua được cái gọi là SẠCH chứ, mua cái BẨN ăn vào đau bụng đi ngoài lại kêu la bởi Số này nọ thì mệt ra anh chị em nhỉ. Cứ cái SẠCH mà chơi!

• Tôi vẫn phải CẢNH BÁO các anh chị em rằng, khi anh chị em tìm được kết quả cho câu hỏi: DỰ ÁN CÓ SẠCH HAY KHÔNG? Thì lúc đó anh chị em sẽ biết quyết định của mình là gì? Ôi xời ôi, đừng nghe mấy ông SALE xúi kiểu: “Mua nhanh lên, đặt cọc nhanh đi để được giảm giá, chiết khấu, tặng quà ngay ngày hôm này”, rồi “Cơ hội chỉ có một không có hai, đừng để vuột mất”, rồi kiểu “Khi anh chị còn băn khoăn, do dự, ngoài kia đã có bao nhiều nhà đầu tư thành công, sinh lời nhanh chóng, bao nhiêu khách hàng tìm được tổ ấm của mình…” Việc của SALE là bán hàng, đôi khi nhiều SALE cũng chẳng hiểu gì về pháp lý, về abc xyz của dự án, thậm chí có nhiều SALE chẳng hiểu gì về việc bán hàng nên cứ bị người khác dạy cách bán hàng nghe nó xàm xàm thật sự. Anh chị em khi mua làm việc với SALE tỉnh táo vào, ngành bất động sản anh chị em cứ xác định có SALE này SALE kia, tôi không đủ tính tón để đong đếm được bao nhiêu phần trăm SALE tốt SALE xấu. Nhưng tôi chắc chắn rằng, anh chị em luôn phải tự mình hiểu ra các vấn đề.

• Tôi mong các anh chị em luôn RỰC RỠ, HIỂU BIẾT VÀ TỎA SÁNG TẦM NHÌN VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN để NHẬN RA SỰ SẠCH, BẨN của Dự án cho tôi nhé.

Trân trọng,

Nguyễn Anh

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *