Hai năm về trước, để thẩm định giá 1 căn hộ chung cư nằm tại vị trí bán dự án đó, chúng tôi thường lấy giá đất tại khu vực để làm phép so sánh và tư vấn cho người mua nhà để cho họ biết giá họ mua rẻ- vừa-hay mắc. CÔng thức lúc đó chúng tôi lấy theo tỉ lệ ở Q9- Thủ Đức- Q2 là 1:3 trở lên hoặc cùng lắm là 1,5:3
Năm 2017 tôi bán dự án Saigon Gateway nằm Q9 gần Ngã 4 Thủ Đức, thời điểm ấy giá đất xung quanh vị trí với diện tích 100m2 rơi vào 90-120triệu/m2. Quay ngược về giá bán căn hộ thời điểm ấy là 28-30 triệu/m2. Theo tỉ lệ 1:3 và tôi chốt với khách MUA ĐƯỢC.
Nhưng những năm gần đây với thay đổi về việc làm pháp lý dự án, về quỹ đất, về thời gian làm dự án, về hạ tầng nên GIÁ căn hộ cũng đã thay đổi và tương đồng với đất khu vực. Có nghĩa là gần đây giá căn hộ tại vị trí nó tương đồng với cả giá nhà đất. Và có một điều phi lý là người mua vẫn chấp nhận mua và dự án vẫn bán hết. Nhiều lúc tôi tự đặt câu hỏi “ Vì Sao Thế?” (Câu này tôi sẽ viết vào 1 bài riêng)
Note: Trước đây Quy trình để làm 1 dự án hình thành trong tưong lai, CDT chỉ mất 3-6 tháng ra đưa ra thị trường để bán, từ đó tiết kiệm được thời gian, công sức, tiền bạc… và rất nhiều thứ. Nhưng hiên nay quy trình để đưa 1 dự án ra bán mất từ 1-2 năm. Và sắp tới với việc Nhà Nước không cho nợ tiền SDĐ nữa thì giá căn hộ sẽ lại còn tăng.
Quay về với giá đất nền khu vực.
[fullimg]
[/fullimg]
THỐNG KÊ GIÁ ĐẤT
1. Mặt tiền Lò Lu- Trường Thạnh khúc gần Nguyễn Xuyển giá 60-70 triệu/m2
2. Mặt tiền Lò Lu- Trường Thạnh khúc gần Lã Xuân Oai đến chợ Trường Thạnh giá 70-90 triệu/m2 nhưng rất hiếm người bán
3. Khu dân cư Việt Nhân Lò Lu nối dài qua Nguyễn Xuyển giá 40-45 triêu/m2
4. Mặt Tiền Đường Ích Thạnh giá trung bình 45-50 triệu/m2
5. Đường 8 Lò Lu giá bán quanh 34-37 triệu/m2
6. Dự án Cầu Lấp Việt Nhân giá 38-39 triệu/m2
7. Đường Sô 4 Lò Lu giá xung quanh 40-50 triêu
8. Đất hẻm xe hơi xung quanh chợ Trường Thạnh rơi vào 34-40 triệu
9. XA HƠN xíu là khu Võ Văn Hát giá rơi từ 40-60 triệu/m2
10. Quay ngược về khu Phú Hữu Bưng Ông Thoàn giá đất giao động từ 42-60 triệu (dự án Samsung Village- Việt Nhân-diamond town..).
[fullimg]
[/fullimg]
THỐNG KÊ GIÁ CĂN HỘ QUẬN 9 HIỆN TẠI
* Metro Star, Quận 9, Hồ Chí Minh (42-45triệu/m2)
* TDH Hiệp Phú, Quận 9, Hồ Chí Minh (37-40 triệu/m2)
* The Art Gia Hòa, Quận 9, Hồ Chí Minh (34-38 triệu/m2)
* Hausneo, Quận 9, Hồ Chí Minh (32-34triệu/m2)
* Safira Khang Điền, Quận 9, Hồ Chí Minh (34-38 triệu/m2)
* Him Lam Phú An, Quận 9, Hồ Chí Minh (38-40 triệu/m2)
* Saigon gateway Quận 9 (30-32 triệu/m2
* Thủ Thiêm Garden Quận 9 (32-34 triệu/m2)
* Sky9 Quận 9 (29-31 triệu/m2
* Fuji Flora Quận 9( 30-32 triệu/m2)
* Valora Kykio Quận 9 (32-34 triệu/m2)
* Jamila Khang Điền Quận 9 (36-38 triệu/m2)
* 9view Quận 9 (30-33 triệu/m2
* Topaz home Quận 9 (22-24 triệu/m2)
* Vinhomes Grand Park Quận 9 (32-38 triệu/m2)
* Citrine Apartment, Quận 9 (30-32 triệu/m2)
Thống kê cho thấy giá căn hộ hiện tại Q9 trung bình giao động từ 30-34 triệu/m2.
[fullimg]
[/fullimg]
Nguồn: Phúc Phan Dinh/ Đánh giá và Phân tích Bất động sản (Fanpage)
Link facebook tác giả: https://www.facebook.com/phucpd88?sk=wall&fref=gs&dti=2277716175822710&hc_location=group_dialog
