Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho biết, sức ỳ của thị trường địa ốc TP HCM từ năm 2019 (rủi ro pháp lý, siết tín dụng, khan hiếm nguồn cung...) sẽ tác động mạnh mẽ đến tâm lý giới đầu tư trong 6 tháng đầu năm Canh Tý. Chuyên gia này đưa ra dự báo diễn biến cho 4 quý tới như sau:

Quý I: Thị trường khởi động chậm chạp, số lượng giao dịch ít. Trước Tết có hiện tượng rút vốn, chấp nhận không lời hoặc chiết khấu 10%. Điểm yếu của bất động sản thời điểm này là giá đang rất cao, tiêu thụ chững lại, đặc biệt là nhà đất nằm ở vùng ven, nên khó ra hàng trong 3 tháng đầu năm. Nhà đầu tư hiện ôm quá nhiều bất động sản, trong đó có phần sử dụng vốn vay ngân hàng như một hình thức dùng đòn bẩy tài chính. Cuối năm 2019 đến đầu năm 2020, thị trường có sức ỳ khá nặng sau kỳ nghỉ Tết, nhiều đầu nậu muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm gánh nặng và giảm sức ép chi phí tài chính.

Quý II : Các chủ đầu tư điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ thi công, pháp lý... Giao dịch có thể tăng dần một cách nhỏ giọt. Trong quý này, các chủ đầu tư sẽ trau chuốt sản phẩm hơn, cân đối giá chào bán hợp lý sát nhu cầu thị trường để tăng tính cạnh tranh và kích cầu. Đây được xem là động thái thả hòn đá xuống mặt hồ để thăm dò diễn biến thị trường.

Quý III: Dòng tiền sẽ trở lại thị trường một cách thận trọng. Trong thời gian qua, các chính sách siết bất động sản quá chặt, thậm chí có khi vi phạm về các quyền về đất đai của người dân, quyền kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, khi thị trường chững lại, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có chính sách phù hợp nới lỏng về việc kinh doanh bất động sản theo đúng pháp luật. Thông thường chính sách mới nhiều khả năng sẽ điều chỉnh vào đầu quý III. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp có sẵn nguồn tiền mặt chờ thời sẽ mạnh tay đầu tư vào lúc này. Quan sát từ diễn biến thực tế, hiện các nhà đầu tư chỉ giai đoạn đầu có dấu hiệu khó khăn và chỉ cơ cấu lại danh mục đầu tư chứ chưa dến nỗi mất thanh khoản.

Quý cuối năm 2020, thị trường trở lại ổn định đến Tết năm 2021. Đây là thời điểm nhà đầu tư đã dày dạn kinh nghiệm từ những bài học và khó khăn của thị trường năm 2019, nên việc xuống tiền sẽ không xảy ra hiện tượng đầu tư ồ ạt. Ông Quang dự báo năm Canh Tý thị trường bất động sản nhìn chung vẫn tiếp tục đứng trước nhiều thách thức và khó khăn không kém so với năm 2019. Một chiến dịch sàng lọc thị trường quy mô lớn kéo dài từ cuối năm 2018 đến hết năm 2020. Nguồn cung tiếp tục hạn chế trong 6 tháng đầu năm và các vướng mắc pháp lý có thể được tháo gỡ từng bước khi càng về cuối năm.

[fullimg]

[/fullimg]

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho rằng góc nhìn lạc quan ở giai đoạn này là các bên tham gia thị trường (người bán, người mua, ngân hàng, quản lý nhà nước) đều hành động một cách bình tĩnh và thận trọng. Điều này giúp thị trường tuy giảm tốc nhưng vẫn trong tình trạng được kiểm soát. Trên Fanpage Cafe Bất động sản (SREC), ông Trần Khánh Quang đã nêu một vấn đề: "Theo các bạn với tình hình hiện nay thì khách hàng nên đầu tư bất động sản nào ?", nhất là trong mùa dịch bệnh đang diễn biến rất khó lường này.

MXH Thị trường Địa ốc - Thitruongdiaoc.vn xin trích lược những ý kiến của bạn đọc, nhà đầu tư, khách hàng, môi giới và cả một số chuyên gia qua câu chuyện này:

Ông Trần Khánh Quang: Dân đầu tư vẫn còn thèm thuồng, dễ gì ngồi yên. Ai cũng biết thị trường sẽ khó khăn tiếp đến tháng 6, tháng 9, tháng 12. Nhưng tiền để trong tay không đầu tư thấy khó chịu lắm .

Bạn Lại Văn Hải cho rằng khu vực Bình Thuận hiện nay đang có nhiều tiềm năng đầu tư. Bởi vì, thứ nhất: Sau dịch từ khoá Bình Thuận Top tìm kiếm, tất cả người dân lớn bé, có tiền hay không có tiền đều biết, truyền thông chính thống và fake new. Thứ hai : Sự tò mò về Bình Thuận sẽ được tìm hiểu sâu hơn bởi khách hàng tiềm năng dựa vào những yếu tố sẵn có về du lịch, thổ nhưỡng. Thứ ba: hạ tầng đang hoàn thiện thiếu mỗi cái đường Cao Tốc. Thứ tư : những chính sách tài khoá đang chờ khi Bình Thuận hết dịch.

Bạn Đoàn Thiên Việt: Đầu tư giữ tiền chắc ăn thì mua căn hộ : Tiêu chí 1: tầm dưới 2.5 tỷ. Tiêu chí 2: Chọn những khu căn hộ sắp bàn giao, mới bàn giao, hoặc căn hộ đã bàn giao tầm 3 năm trở lại. Tiêu chí 3: có mức cho thuê tốt, ít nhất 4%, lý tưởng 6% trở lên.

Mua căn hộ với 3 tiêu chí trên phù hợp với NĐT ko chịu nổi khi ôm tiền mặt để ăn lãi ngân hàng. Sở dĩ phải là 3 tiêu chí đó là vì tỷ suất cho thuê bằng lãi suất. Và giá trị thặng dư phân khúc này sắp tới sẽ tốt. Chỗ ở thì luôn cần thiết, chỉ làm giảm mức sống xuống 1 tí nên giá thuê từ 5-15 triệu sẽ là loại được chọn. Nhiều người bị ảnh hưởng kinh tế nên buộc phải bán nhà, đổi xuống nhà bé hơn, đi thuê ở đỡ rồi gom vốn làm lại sau dịch. Chính vì thế, trong 1 năm tới phân khúc này có thể tăng giá 10-20% tùy duyên.

Bạn Nguyễn Hoàng Anh: Khu ngã tư bình thái lượng cung nhiều, nên giá cho thuê giảm theo à Anh, vói lại ảnh hưởng dịch Covid 19, hiện tại giá bán Lavita garden giá căn 68m2, 2,3 tỷ thu nét, Moonlight đặng Văn Bi giá căn 68m2, khoảng 2,7 tỷ thu nét, giá Him lam phú an 69 m2, 2,3 tỷ thu nét tùy căn, tùy tầng, view nhà máy giấy thì 2,2 tỷ, còn saigon gateway, cuối năm Centum weath của Thủ Đưc House nữa Anh, khoảng 2,3 cho căn 2 phòng ngủ, cạnh tranh cho thuê cũng khóc liệt lắm.

Chuyên gia Tùng Quang: Khách hàng nên gom Hàng của ngân hàng đang cho khách hàng đang bung hàng mà lỡ vay của ngân hàng mà khó ra hàng ( hàng từ 3 đến 7 tỷ, pháp lý rõ ràng).

Bạn Trần Gia Long: Tìm mua đất dọc ven biển còn giá thấp, như Bình Châu, Long Hải, Phước Hải. Hết dịch du lịch ổn, đất ở vị trí này sẽ tăng nhanh hơn.

Nguyễn Tiến Vượng: Theo em thì đầu tư nhà phố giai đoạn này là khá chắc ăn. Nhà phố khai thác nhu cầu ở thực và có thể khai thác cho thuê lại, nhu cầu ở gần như không suy giảm. Nhưng nhược điểm là vốn khá lớn, nên chọn những dự án có thể thanh toán dài hạn. Khu vực đang tiềm năng theo em là khu Tây. Đoạn An Dương Vương khu này còn khá lụp xụp và sẽ lên trong thời gian tới

Nguyễn Tấn Phong: Đất Nông nghiệp thì 5 phân/m2; đất có thổ cư thì 1 chỉ/m2; không cách xa cơ quan hành chính cấp xã, giấy tờ hợp pháp cứ quất; hiện giờ thì tích lũy dưới 1 tỷ tiền mặt sẽ ngồi ngó; trên 10 tỷ thì canh mua tầm 3-5 tỷ; trên nữa thì cứ canh đất lớn mà phang, và dĩ nhiên phải rành khu vực !

Nguyễn Duy Hưng: Mua đất vùng ven, với diện tích lớn. Nhu cầu mua làm nhà vườn khoảng 2h đi ô tô hoặc để dành sân bay long thành đền bù dân sẽ tràn ra khu vực xung quanh mua, lúc đó sẽ bán.

Nguyễn Sỹ Phú: Bất động sản đô thị cạnh Khu Công Nghiệp là ổn định bền vững. Kinh tế Việc Nam định hướng phát triển dựa vào công nghiệp là chính, đến Vin giờ cũng chuyển hướng làm BĐS công nghiệp để dọn chỗ sẵn cho làn sóng đổ bộ các nhà máy từ vốn FDI và trong nước. Miền Nam thì Bình Dương, nhiều năm trước đây đã dự đoán cư dân miền tây sớm muộn gì cũng phải tràn lên Tphcm và Bình Dương để kiếm việc làm vì ngập mặn và khô hạn.

Miền Bắc thì các thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. Khu vực phía Bắc được đầu tư hạ tầng tốt hơn, kết nối giữa các khu vực kinh tế trọng điểm quanh Hà Nội toàn bằng Cao tốc Các khu vông nghiệp này luôn phát sinh nhu cầu ở rất lớn và nó luôn là nhu cầu rất THỰC. Mức giá có thể chấp nhận được rơi vào tầm dưới 25tr/m2 ở miền nam và dưới 35tr/m2 ở miền Bắc. Các phân khúc này ko chỉ tăng giá theo thời gian mà còn có thể đầu tư cho thuê, lợi nhuận kép.

[fullimg]

[/fullimg]

Nguyễn Thiên Phúc: Theo em NDT nếu có tiền nhàn rổi ổn định k vướng bank thì tìm 2 công đất nông nghiệp bán kính xung quanh SG 100km. Đất càng xấu càng tốt, phải có nguồn nước ao hồ kênh rạch đi ngang, oto vào dc, không cần mặt tiền. Thuê cạp lên bờ trồng cây ăn trái, tưới tự động, hàng rào, làm thêm nhà sàn sao tạo dc diện mạo mới của bds xong bán. ến Tre, Đồng Nai, Vũng Tàu. Em thì thích Bến Tre bởi vì miền Tây sông nước nhưng lại bị kẹt ở cầu RM. Mua gần đoạn cầu Rạch Miễu mới phóng đường trúng là lên hương luôn.

Bạn Mỹ Khanh: Ở 1 diễn biến khác, các anh/chị nên tham khảo đất Thi hành án ở các tỉnh. Vì các đất này dù nợ ngân hàng hay nợ ngoài thì tới lúc mang ra bán cũng vài năm. Em nói riêng đất nông nghiệp nhé. Giá bán trong trường hợp này cao nhất thường chỉ bằng 1/2 giá thị trường hiện tại. Anh/chị có thể check lại cái em nói.

Bạn Nghĩa Nguyễn: Xem CDT là ai? Có tiềm lực tài chính tốt, có trụ vững sau đại dịch toàn cầu không? có lộ trình phát triển rõ ràng không? Vốn, tài chính và các dự án đã hoàn thành trước đó có tốt không?
- Qui mô dự án phải lớn, phải là khu đô thị vì sẽ phát triển và tăng giá sau đại dịch.
- Lịch thanh toán phải nhẹ (từ 5%/3-6 tháng) và có Cam kết mua lại trước thời gian nhận nhà để đảm bảo đồng tiền bỏ ra được an toàn, lợi nhuận và không rủi ro.

Dương Phạm: Đất nền Bình Dương, Thuận An với Dĩ An vừa lên TP ngày 1/2/2020 nhưng hiện tại vẫn đang giữ mức giá bán thị xã, Sau khi qua mùa dịch hạ tầng được đẩy mạnh tiềm năng tăng giá cao, hiện tại đang trong mùa dịch nhưng đường xá vẫn được mở rộng và hạ tầng vẫn đang thi công, có điều giá vẫn vậy do ảnh hưởng dịch, khu này chỉ cách SG 6km.

Còn bạn? Bạn có ý kiến gì về tình hình thị trường và tâm lý đầu tư thời điểm này không? Hãy cho chúng tôi và những khách hàng được biết...